El Consejo de Estado se pronucia sobre las mejoras necesarias en el contrato de arrendamiento enmarcado en negocios jurídicos estatales
Con ocasión de un recurso de apelación proferido en el marco de un proceso de controversias contractuales la Sección Tercera del Consejo de Estado se pronunció frente a las mejoras necesarias realizadas en el marco de un contrato de arrendamiento, determinando si son reconocibles o no. La parte demandante discutía en este caso que la entidad estatal no le hubiese reconocido “los valores correspondientes a mejoras necesarias y a la inversión en infraestructura que realizó en el inmueble objeto de arrendamiento” una vez finalizó el vínculo contractual.
Echando mano de lo dispuesto por la legislación civil la Sala recordó que
la obligación de mantener la cosa arrendada en buen estado consiste en hacer, durante el arriendo, todas las reparaciones necesarias, a excepción de las locativas, las cuales corresponden generalmente al arrendatario, pero será obligado el arrendador aún a las reparaciones locativas, si los deterioros que las han hecho necesarias provinieron de fuerza mayor o caso fortuito, o de la mala calidad de la cosa arrendada. Con todo, las partes del contrato podrán variar esas obligaciones.
A su turno, el artículo 1993 del mismo compendio establece que el arrendador debe reembolsar al arrendatario el costo de las reparaciones indispensables no locativas que este hiciere en la cosa arrendada, siempre que no las haya hecho necesarias por su culpa, y que haya dado noticia al arrendador lo más pronto, para que las hiciese por su cuenta.
El Consejo de Estado, a la luz del principio de autonomía de la voluntad, destacó la importancia de hacer referencia expresa en el contrato de arrendamiento frente a las mejoras necesarias y su reconocimiento (si así lo deciden las partes).
Por tal razón, analizado el negocio jurídico en su conjunto y el material probatorio allegado al proceso, el máximo tribunal de lo contencioso administrativo concluyó que
aun cuando los espacios arrendados podían funcionar normalmente, pues no requerían la realización de obras para prestar la funcionalidad propia y básica de un bien inmueble arrendado, debía ser adaptado para la específica explotación comercial pretendida por el arrendatario, cuestión que no puede confundirse con la ejecución de mejoras necesarias. Puede que fueran necesarias para que el inmueble funcionara como clínica de estética, pero no para que el inmueble prestara su funcionalidad en condiciones normales de uso y de conservación.
Por tal razón en este caso para la Sala no se trataban de mejoras necesarias sino de mejoras útiles, “frente a las que el arrendador convino en su reconocimiento en la modalidad de pago en especie del canon como contraprestación”. No estaba obligada la entidad estatal, entonces, al reconocimiento de aquellas.
Consulte aquí el documento: Sentencia CE mejoras en arrendamiento – HM
