Promitente vendedor carece de facultad para solicitar la resolución de la promesa de compraventa por omitir el deber de demostrar el paz y salvo de las cargas tributarias del bien
La Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia explicó que el cumplimiento de las cargas fiscales respecto de un inmueble y su demostración ante el notario público es obligación ajena a la principal derivada del contrato de promesa de venta, cual es la celebración del pacto posterior; incluso es aspecto extraño a sus elementos esenciales, los que, a su vez, atañen a la precisión de los ingredientes intrínsecos del contrato prometido, que en tratándose de una compraventa son la cosa objeto del mismo y el precio que el adquirente entregara por ese bien. Asimismo añadió que el paz y salvo fiscal de un predio constituya elemento de la naturaleza del compromiso preparatorio, puesto que estos son aquellos que se entienden incluidos en el convenio sin necesidad de pacto alguno por cuanto instituyen un agregado por disposición legal, por uso o por costumbre.
Menos puede afirmarse que se trata de un elemento accidental, habida cuenta que esta tipología de cláusulas corresponden a aquellas en las cuales las partes prevén otros compromisos por cláusula expresa y con el fin de disciplinar de forma más precisa su relación concreta (art. 1501 C.C.). Entonces, la obligación de presentar los aludidos comprobantes fiscales corresponde a un requisito necesario para el otorgamiento de la escritura pública, al punto que está consagrada en el decreto 2148 de 1983 (…).
Así, la obligación desacatada por el prometiente vendedor y que dio lugar a que los juzgadores de instancia desestimaran su pretensión resolutoria no puede calificarse como esencial, de la naturaleza o accidental de la promesa de venta, sino que corresponde a una exigencia de la escritura pública que contendrá el contrato prometido, para el caso de autos, la compraventa de un bien inmueble. Sin embargo, la connotación de dicha prestación no exonera a los contratantes de ejecutarla, habida cuenta que el ordenamiento jurídico la reclama de forma irrefutable o, dicho en otros términos, es una prestación conexa al contrato preliminar e incluso al prometido, que de cualquier forma corresponde verificar al notario público.
Señaló la Sala que la disposición de ejecutar lo prometido, como es la suscripción del título de dominio, no puede tenerse por superada con la simple presencia del prometiente en la notaría, puesto que los paz y salvos referidos se erigían en los únicos indicativos de que estaba en posibilidad de pagar la prestación. Por ende, omitir el deber demostrativo de estar a paz y salvo con las cargas tributarias del predio objeto de la venta, por parte del negociante a quien correspondía esa prestación, le resta la posibilidad de solicitar la resolución del contrato con indemnización de perjuicios fincado en el desacato de su contraparte, en tanto revela que no se allanó a cumplir las obligaciones derivadas del acto preparatorio que suscribió (arts. 1546 y 1609 C.C.).
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