¿Puede una promesa de compraventa transmitir la posesión?

¿Puede una promesa de compraventa transmitir la posesión?

La Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia estudió el caso de un promitente comprador que había ejercido actos posesorios sobre un terreno, amparado en la promesa de compraventa que había suscrito con la dueña de éste.

A partir de la entrega del lote, hasta el 17 de abril de 2012, el prometiente comprador, Rafael Mauricio Alonso Lozano, ejecutó actos posesorios. Lo rellenó, movió tierra, explanó, trazó la vía, construyó una caseta, contrató personal de vigilancia y adelantó diligencias administrativas y de servicios públicos. Todo, a fin de desarrollar la urbanización «Quintas del Karmel».

Por divergencias surgidas, la vendedora del predio decidió prometer en venta nuevamente el bien a un tercero. Este último “despojó a los actores de la posesión del bien raíz. Levantó una cerca, colocó postes de madera e impidió el ingreso al mismo”.

Consideraciones de la Corte Suprema de Justicia

La Sala inició su análisis recordando que:

La propiedad, la posesión y la tenencia. Son fenómenos jurídicos inconfundibles que pueden identificarse individualmente, no obstante, son complementarios y pueden analizarse como parte de una unidad. Aún cuando pueden concurrir las más de las veces en un mismo sujeto de derecho, forman una trilogía de derechos, cada uno, estructurado por singulares y especiales elementos.

En relación con las cosas la persona puede encontrarse en una de esas tres posiciones o situaciones, cuyas consecuencias jurídicas varían en cada caso y confieren a su titular derechos subjetivos distintos. En la tenencia, simplemente se despliega poder externo y material sobre el bien (artículo 775 Código Civil), pues se “(…) ejerce sobre una cosa, no como dueño, sino en lugar o a nombre del dueño”, como el acreedor prendario, el secuestre, el usufructuario, el usuario, el habitador. En la posesión, a ese poder material se une el comportarse respecto del bien como si fuese propietario (canon 762, ibídem) “con ánimo de señor y dueño”. Y en la propiedad, que por excelencia permite usar (ius utendi), gozar (ius fruendi) y disponer (ius abutendi) de la cosa, es derecho in re, con exclusión de todas las demás personas dentro del marco del precepto 669, ejúsdem, caso en el cual se tendrá la posesión unida al derecho de dominio, si se es dueño; y en caso de no serlo, se tratará del poseedor material.

En lo tocante a la posesión, la ley civil exige la presencia de dos elementos: el corpus y el ánimus (artículo 762 del Código Civil); en cambio, la mera tenencia sólo requiere uno de esos dos elementos, el corpus.

Es mero tenedor quien tiene una cosa reconociendo dominio ajeno. Para que exista la mera tenencia solo se exige la detención material, mientras que la posesión requiere no solo la tenencia, sino el ánimo de tenerla obrando como señor y dueño.

Aun con ello, recuerda la Corte, un tenedor puede convertirse en poseedor siempre que se rebele expresa y públicamente contra el derecho del propietario desconociéndole su calidad de señor y empezando una nueva etapa de señorío ejercido no sólo a nombre propio sino con actos nítidos de rechazo y desconocimiento del derecho de aquél a cuyo nombre con antelación ejercía la tenencia, intervirtiendo, innovando y trocando su situación jurídica en forma ostensible. Lo anterior, pues el mero no pago de los cánones por un arrendatario no significa que adquiera su condición de poseedor, únicamente se convierte en tal cuando de manera pública, abierta, franca, niega el derecho que antes le reconocía al propietario.

Dicho lo anterior la Sala reseñó que

[l]a promesa de compraventa, es cierto, puede transmitir posesión, pero no es la norma, sino la excepción. Tiene lugar cuando se anticipa la obligación de entrega de la cosa por parte del vendedor señalando explícita y palmariamente que se entrega la posesión material de la cosa objeto del contrato. El hecho, sin embargo, debe ser calificado y no simple.

Lo anterior pues

la promesa no es por sí misma un acto jurídico traslaticio de la tenencia o de la posesión del bien sobre el cual ella versa, salvo “que en la promesa se estipulara clara y expresamente que el promitente vendedor le entrega al futuro comprador en posesión material la cosa sobre la cual versa el contrato de promesa” (CLXVI, 51), y para que la entrega de un bien prometido en venta pueda originar posesión material, sería indispensable entonces que en la promesa se estipulara clara y expresamente que el prometiente vendedor le entrega al futuro comprador en posesión material la cosa sobre la cual versa el contrato de promesa, pues sólo así se manifestaría el desprendimiento del ánimo de señor o dueño en el prometiente vendedor, y la voluntad de adquirirlo por parte del futuro comprador”.

A lo anterior añadió la Corte que

[l]a conversión dicha no opera ipso iure ni por el mero paso del tiempo. El artículo 777 del Código Civil, establece que el «simple lapso de tiempo no muda la mera tenencia en posesión». Es factible, sin embargo, trocar la calidad original por la de poseedor, mediante el fenómeno conocido en la doctrina y en la jurisprudencia como «interversión del título» o intervesio possesonis.

Consulte el fallo aquí:

CSJ-SCC-EXP2020-N00266-01-SC5187_Sentencia_20201218

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